Seit Jänner sollen Österreichs Mieter von einer Bremse bei den Mieterhöhungen profitieren. Hinter den Kulissen sorgt das Gesetz aber für erheblichen Aufwand: Softwarefirmen mussten ihre Programme mehrfach umbauen, Hausverwaltungen rechnen bei vielen Verträgen doppelt. Und das WIFO sieht bei einem Teil der Reform Fehlanreize.

Was das Gesetz regelt

Mit 1. Jänner 2026 ist das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) in Kraft getreten, Kernstück des Mietpakets von Wohnminister Andreas Babler (SPÖ). Mieten dürfen seither nur noch einmal jährlich, jeweils zum 1. April, an die Inflation angepasst werden, wie das Immobilienfachmagazin OIZ zusammenfasst. Liegt die Inflation über drei Prozent, darf der darüber liegende Teil nur zur Hälfte weitergegeben werden. Für Richtwert- und Kategoriemieten gelten noch strengere Obergrenzen: 2026 höchstens ein Prozent, 2027 höchstens zwei Prozent.

Zweimal rechnen, einmal erhöhen

Genau hier beginnt der Aufwand. Bei vielen bestehenden Verträgen muss die Erhöhung zweimal berechnet werden: einmal nach der Wertsicherungsklausel im Vertrag, einmal nach dem neuen Gesetz. Verrechnet werden darf nur der günstigere Betrag für den Mieter. Bei neuen Verträgen lässt sich diese Parallelrechnung vermeiden, wenn der Vertrag direkt auf das gesetzliche Berechnungsmodell verweist – darauf weist etwa die Kanzlei KPMG Law hin. Schon im Februar hatte eine OIZ-Umfrage unter mehr als 800 Branchenvertretern ergeben, dass viele wenig Vertrauen in das Gesetz haben. Ein Befragter sprach von „totalem Chaos bei der Doppelrechnung“.

„Mehrfach iterativ anpassen“

Wie aufwendig die Umsetzung war, schildern Softwareanbieter in einem aktuellen OIZ-Bericht vom 21. September. „Wir hatten schon im Herbst 2025 begonnen, uns intensiv mit dem entsprechenden Update der Software zu beschäftigen“, sagt Clemens Lehmden vom Anbieter Conthaus – „mit allen Varianten und Aspekten hinsichtlich Parallelrechnung, Sondermonatsregelungen, Schwellenwerten und Mehrjahresrückgriffen“. Gabriele Fechter, Geschäftsführerin der Andromeda Software GmbH, bestätigt: „Auch wir mussten die Berechnungslogik unserer Software mehrfach iterativ anpassen.“ Einzelne Gesetzespassagen seien in der Praxis schlicht unlogisch oder nicht umsetzbar gewesen. OIZ selbst spricht von einem „extrem komplexen Gesetzeskonstrukt“, unter dem die gesamte Branche ächze. Auch auf Mieterseite gibt es Probleme: Laut exxpress hatte Karin Edtbrustner vom Mieterschutzverband bereits im März berichtet, die Berechnungen würden häufig falsch gemacht.

Was das WIFO sagt

Die Wirtschaftsforscher bewerten das Paket insgesamt allerdings positiver, als es die Debatte um den Aufwand vermuten lässt. Das WIFO sieht darin keine gröberen Marktverzerrungen, wie die APA berichtete. Die Verlängerung der Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre „stabilisiert unzweifelhaft die Wohnsituation für die Mieterseite“, schreiben die Ökonomen. Die Gesamtmiethöhe werde dadurch nur kurzfristig beeinflusst. Die längere Befristung gilt allerdings nur, wenn der Vermieter rechtlich als Unternehmer gilt – private Vermieter können weiterhin auf drei Jahre befristen.

Kritik bei den billigsten Altverträgen

Kritisch sieht das WIFO einen Punkt: die zusätzliche Dämpfung bei den Kategoriemieten. Diese liegen mit 1,10 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter ohnehin weit unter den Marktmieten von bis zu zehn Euro. Der große Abstand mache einen Umzug unwirtschaftlich und fördere das Horten von Wohnraum. Diese Mieten noch stärker zu bremsen, sei „aus Effizienzgesichtspunkten kontraproduktiv“. Anders gesagt: Wer günstig in einer großen Wohnung lebt, hat noch weniger Grund auszuziehen – die Wohnung steht anderen dann länger nicht zur Verfügung.

Grenze bei Rückforderungen

Eine weitere Neuerung betrifft Mieter, die wegen einer unwirksamen Wertsicherungsklausel zu viel gezahlt haben: Ihre Rückforderungsansprüche sind seit Jänner grundsätzlich auf fünf Jahre begrenzt, ausgenommen Ansprüche, die bereits vor dem 1. Jänner 2026 gerichtlich geltend gemacht wurden.

Credits: Parlamentsdirektion/​Katie-Aileen Dempsey